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Baufinanzierung, Niedrigzins und die typischen Fehler bei Immobilienkauf

Baufinanzierung: Zehn typische Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Die Investition in die eigenen vier Wände lohnt sich, erst recht in Zeiten von nach wie vor günstigen Bankzinsen. Die Voraussetzung ist aber, dass man bei der Finanzierung einer Immobilie keine Fehler macht. Das kann schnell teuer werden, bei typischen Fehlern bis zu einer fünfstelligen Summe. Die wichtigsten Expertentipps zu Baufinanzierung.

Wie ist das nun – kann man ohne Eigenkapital bauen und finanzieren, wie war das mit Nominal- und Effektivzins oder wie viel muss ich tilgen, um ein Ende zu sehen? Und was ist eigentlich ein Eigenbauunternehmer, der sich zwingend bei der BG Bau anmelden muss, wenn er keine hohen Bußgelder riskieren möchte? Der Schwäbisch Hall-Experte Marcus Weismantel hat eine Checkliste mit den häufigsten Finanzierungsfallen und Fehler erstellt, in die kein Bauherr tappen sollte.

Bauen und finanzieren mit zu wenig Eigenkapital

Jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung des Baus oder der zu erwerbenden Immobilie. Bauherren sollten in einer soliden Finanzierung mindestens ein Viertel der Gesamtkosten aus Eigenmitteln bestreiten rät der Finanzierungsspezialist. Zum Eigenkapital zählen neben dem tatsächlichen Barvermögen auch nutzbare Guthaben, etwa auf einem Sparbuch, einem Geldmarktkonto oder Bausparvertrag.

Falsch berechneter Kreditbedarf macht Baufinanzierung schnell zum Desaster

Schnell hat man sich verrechnet, geht es um den eigentlichen Kreditbedarf beim Bau oder Erwerb einer Immobilie. Schnell steigen die Kosten höher als erwartet. Dann ist eine meist teure Nachfinanzierung fällig. Setzt man den Kreditbedarf indes zu hoch an, dann verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung auf die nicht ausgezahlte Kreditsumme. Daher gilt: Den Kreditbetrag so genau wie möglich zu ermitteln. Die gilt auch für die Nebenkosten. 

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Nebenkosten übersehen oder falsch kalkuliert bei der Immobilienfinanzierung

Nicht nur der reine Immobilienerwerb ist bei der Finanzierung zu berücksichtigen, sondern auch eine ganze Reihe von Nebenkosten. So sind Notarkosten mit rund 1  Prozent des Kaufpreises laut Grundbuchrechner der Zeitschrift Focus (plus Mehrwertsteuer) fällig. genauso zu berücksichtigen wie beispielsweise der Grundbucheintrag. Letzterer beziffert sich auf rund 1,5 Prozent weiß der Finanzierungsexperte. Hinzu kommt noch die fällige Grunderwerbssteuer, die sich, je nach Bundesland, auf 3,5 bis 5 Prozent beziffern lassen. Und wer sich bei der Suche auf einen Makler verlässt, kann im Schnitt noch einmal zwischen etwa 3,5 bis 5,0 Prozent (im Einzelfall auch mehr) des Kaufpreises als Maklergebühr hinzukalkulieren. Finanzexperte Weismantel rät außerdem, sich die Kostenrechnung eines Bauträgers genau anzuschauen, handelt es sich um ein so genanntes „Festpreis“-Angebot. Nicht immer sind mit dem Festpreis-Angebot auch wirklich alle Kosten gedeckt. Ein Beispiel: Sind im Festpreis für ein Haus auch die Erschließungskosten für das Grundstück bereits enthalten?

Baufinanzierung, Niedrigzins und die typischen Fehler bei Immobilienkauf

Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind nach wie vor auf Niedrigzins-Niveau. Trotzdem warten viele Tücken und Hürden bei der Baufinanzierung auf den Bauherren. (c) Bausparkasse Schwäbisch Hall

Nicht verwechseln: Nominal- und Effektivzins

Nur der Effektivzins, auch effektiver Jahreszins genannt, enthält wirklich alle Kosten, die das Finanzierungsangebot verursachen. So auch die Kosten Kontoführungs- und Darlehensgebühren.

Eigenleistung nicht überschätzen

Schön, wenn man etwas Geschick – und Zeit – mitbringen kann und am Bau selbst zupacken kann. Verschiedene Immobilienangebote ermöglichen ausdrücklich Eigenleistungen, die, sind sie besonders zeitintensiv, richtig Geld einsparen können. Gerne sind auch Freunde und Verwandte mithelfen. Doch viele Häuslebauer überschätzen nicht nur ihre Fähigkeiten und die verfügbare Zeit, sondern auch die Einsparmöglichkeiten. Mit der falsch kalkulierten Muskelhypothek wird der Bau nicht billiger, sondern teurer. Bei Helfern ist aber zu beachten, dass die BG Bau Gebühren hierfür erhebt.

Helfer am Bau schön und gut, aber Vorsicht

Eigenleistungen sind kein Problem, Helfer aus dem Freundes oder Verwandtenkreis auch nicht. Doch, die BG Bau sieht bereits den Eigenleistungen erbringenden Bauherren als „Eigenbauunternehmer“ an, als einen Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten“. Diese Tätigkeit beinhaltet, dass man sein Bauvorhaben bei der BG Bau anmelden muss und den Unfallverhütungsvorschriften Genüge leisten muss. Andernfalls können bis zu 10.000 Euro Bußgeld verhängt werden. So genannte Bauhelferstunden müssen ebenfalls bei der BG Bau angegeben und Beiträge geleistet werden. Laut BG Bau sind dies 2012 für die alten Bundesländer 2,07 Euro/h, für die neuen Bundesländer 1,76 Euro/h. Mehr Informationen zum Eigenbauunternehmer und den Vorgaben in einem Merkblatt der BG Bau. http://www.bgbau.de/mitglieder/bauherr/downloads/eigenbau_merkblatt_2012.pdf

Träume zerplatzen: Zu hohe Belastung beim Immobilienerwerb

Es wird gebaut und finanziert und das Alltagsleben geht auch für Bauherren weiter. So müssen unvorhergesehene Ausgaben, wie etwa eine größere Autoreparatur, weiterhin problemlos bezahlbar bleiben. Darum ist es wichtig, nicht den letzten Cent des Nettoeinkommens zu verplanen. Ideal ist es laut Finanzierungsexperten Weismantel, eine Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern zu bilden.

Baufinanzierung, Niedrigzins und die typischen Fehler bei Immobilienkauf

Nicht immer sind die Mängel bei einem Hausbau so offensichtlich wie in diesem Fall. Laut VPB spart der Bauherr oft am falschen Ende, wenn er sich keinen unabhängigen Bausachverständigen als Berater zu Seite stellt. (c) Verband Privater Bauherren

Zahlen bis in die Ewigkeit dank  zu niedriger Tilgung

Je geringer die Tilgung, desto länger dauert es, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Zwar klingt es verlocken, mit nur einem Prozent zu tilgen, dann in den meisten Fällen sogar noch mehr Geld in der Tasche zu haben, als bei einer vorherigen Mietbelastung, aber auszahlen wird sich das nicht. Nicht zuletzt auch aus dem Grund, da die Zinslast nicht so schnell abgetragen wird wie bei einer höheren Tilgung. Die Tilgung sollte spätestens bei Renteneintritt erfolgt sein. Tipp: Bauherren sollten die derzeitige Niedrigzinsphase für eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von mindestens zwei Prozent nutzen. Handeln Sie mit Ihrer Bank auch ein Recht auf kostenfreie Sondertilgungen aus, wie sie bei Bausparverträgen selbstverständlich sind.

Kostenfalle: Laufende Kosten unterschätzt

„Ist ja alles neu“, denkt sich so mancher Bauherr. An zukünftige Instandhaltungskosten wird gerade beim Neubau selten gedacht. Doch, dies ist ein Fehler, denn auch Hauseigentümer müssen rechtzeitig Rücklagen für Renovierungen bilden, etwa mit einem Bausparvertrag. Faustregel: Die Bausparsumme sollte 15 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie betragen, rät der Finanzexperte.

Zu guter Letzt, ein Nachhaltigkeitstipp

Wer baut, hat heute ein stetig steigendes Risiko, am Ende auf hohen Kosten für Pfusch am Bau sitzen zu bleiben. Der Verband Privater Bauherren beziffert den Schaden an einem Neubau auf durchschnittlich über 10.000 Euro, mit steigender Tendenz wie die DEKRA in einer umfassenden Erhebung feststellte. Ebenso eklatant ist mit 32 Mängeln die Zahl der nachzubessernden Schäden in einem Neubau. Daher rät der Verband zum Hinzuziehen eines unabhängigen Sachverständigen, der idealerweise den Bauherren schon vor der Vertragsunterzeichnung kompetent zu Seite steht. Kosten, die sich lohnen. Übrigens auch beim Erwerb einer Immobilie im Bestand.

(Keine Gewährleistung für die Richtigkeit aller Fakten und Kosten, auch im Falle von gesetzlichen Änderungen.)

Quellen: Schwäbisch Hall, Baufinanzierung-Informationen.de, Bundesverband Finanzplaner e.V., grundbuch.focus.de, Text: Jürgen Rösemeier